La vendita della casa coniugale dopo una separazione o divorzio può rivelarsi un nodo da sciogliere in sede legale.
L’usufrutto legale sui beni dei figli minorenni in caso di vendita
Fino a quando non sopraggiunge il compimento della maggiore età, i genitori godono dell’usufrutto legale sui beni del figlio minorenne. Questo sta a significare che, nel caso un figlio minorenne possegga una quota della casa, il genitore, pur non essendo proprietario del bene, può utilizzarlo per le esigenze familiari o percepirne eventuali rendite. Le abitazioni di questo tipo solitamente provengono da donazioni o da eredità.
L’usufrutto legale può spettare a un solo genitore qualora eserciti in via esclusiva la responsabilità genitoriale. Ogni genitore, inoltre, ha la facoltà di amministrare l’usufrutto in modo indipendente, limitandosi agli atti di ordinaria amministrazione che non compromettano l’integrità del patrimonio né ne riducano il valore. Tuttavia, in caso di decadenza dalla responsabilità genitoriale, il genitore perde automaticamente il diritto di esercitare l’usufrutto legale. È importante sottolineare che tale diritto non permette di disporre liberamente della proprietà: per vendere l’immobile è necessario ottenere l’autorizzazione del giudice tutelare, il quale valuta se l’operazione è nel migliore interesse del minore.
Se la casa coniugale è intestata ai figli minorenni
Nel caso in cui l’immobile sia intestato a figli minorenni, la vendita richiede innanzitutto l’autorizzazione del giudice tutelare, il quale potrà autorizzarla ma assicurandosi che l’operazione non sia pregiudizievole per il minore. Di seguito, servirà anche l’approvazione del tribunale del luogo – dove è stata aperta la successione – fino al momento in cui i beni non siano acquisiti completamente dal minore.
In situazione di conflitto di interessi di carattere patrimoniale, il giudice tutelare può nominare per i figli un curatore speciale: quest’ultimo avrà pieni poteri circa gli atti di ordinaria amministrazione. Per quanto riguardi gli atti di caratteri straordinario sarà imperativa l’autorizzazione del giudice.
Nel caso in cui la proprietà della casa coniugale sia dei figli maggiorenni
Nel caso i figli siano maggiorenni e proprietari dell’immobile interessato alla vendita, la situazione si rivela molto più semplice poiché non è necessaria l’autorizzazione di un giudice: la legittimazione a cedere il diritto di proprietà è in capo solo ai figli. È dunque indispensabile ottenere il consenso di tutti i proprietari.
In caso di disaccordo tra le parti, l’operazione non può essere conclusa senza una specifica decisione giudiziaria.
Quando la casa coniugale è intestata ai genitori ma con figli minorenni
Quando la casa coniugale è intestata esclusivamente ai genitori, dopo una corretta valutazione immobiliare la vendita può avvenire liberamente, salvo eventuali vincoli legali derivanti dalla separazione o dal divorzio. In presenza di figli minorenni, il giudice può disporre che la casa coniugale rimanga a disposizione del genitore affidatario, rendendo la vendita subordinata a una modifica delle condizioni stabilite in sede di separazione o divorzio.
In caso di donazione, è necessario rispettare le quote di legittima previste dalla legge, riservate ai legittimari. Queste quote, dette formalmente eredità indisponibile, sono stabilite dal legislatore competente per tutelare i diritti dei familiari più stretti, garantendo loro una porzione minima del patrimonio del donante.
Cosa serve se la casa coniugale è in un fondo patrimoniale e con minorenni
Se l’immobile coniugale oggetto di vendita è inserito all’interno di un fondo patrimoniale e in presenza di figli minorenni,sarà necessaria l’autorizzazione del giudice prima di poter procedere con l’operazione. Inoltre, l’uso del ricavato della vendita dovrà essere destinato agli interessi dei minori.
Quindi quando si può vendere la casa coniugale?
In caso di separazione consensuale non c’è obbligo di vendita della casa coniugale in comunione dei beni nel senso che questa richiede il consenso di entrambi i coniugi.
D’altro canto, se uno degli ex coniugi non vuole vendere la casa coniugale, l’altro può avviare una procedura giudiziaria per ottenere la divisione forzata del bene comune. Il giudice, se non è possibile una soluzione diversa, può disporre la vendita all’asta dell’immobile, con successiva ripartizione del ricavato secondo le quote spettanti.
Se la casa coniugale è di proprietà esclusiva di uno dei coniugi, spetterà solamente a quest’ultimo decidere se venderla o meno. Tuttavia, se nell’immobile risiede l’altro coniuge o ci sono figli minori o non autosufficienti, il giudice potrebbe aver assegnato l’uso della casa a loro nell’ambito della separazione o del divorzio. In tal caso, la vendita è possibile, ma l’acquirente dovrà rispettare il diritto di abitazione assegnato fino a scadenza o modifica del provvedimento.
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